La venta de tu casa habitación es la operación patrimonial con más exenciones apiladas del sistema mexicano — al punto de que, bien ejecutada y en el estado correcto, la cuenta total de impuestos del vendedor puede ser cero. Pero "bien ejecutada" tiene requisitos exactos, y cada capa (federal ISR, federal IVA, estatal) tiene los suyos. Aquí el desarme completo, con el mapa estatal que casi nadie revisa antes de vender.
Capa 1 — ISR: exención hasta 700,000 UDIS (art. 93, fracc. XIX)
La ganancia por enajenar tu casa habitación está exenta hasta 700,000 UDIS — alrededor de $6 millones de pesos con la UDI actual (estimado; la UDI se mueve a diario — consúltala aquí). Los requisitos, sin adornos: (a) que sea tu casa habitación — acreditada ante el notario con comprobantes a tu nombre en ese domicilio (luz, teléfono, estados de cuenta bancarios, identificación o domicilio fiscal); (b) que no hayas usado esta exención en los tres años anteriores — el notario lo verifica en el sistema; y (c) que la operación se formalice ante fedatario. La exención es sobre la ganancia, no el precio: vendes en $9M lo que costó $4M → ganancia $5M → bajo el techo → ISR: $0. Y si la ganancia excede el techo, solo el excedente tributa — con las cuatro deducciones del art. 121 (costo actualizado, mejoras con CFDI, gastos notariales, comisiones) trabajando a tu favor. Multiplicador conyugal: en copropiedad, cada cónyuge aplica su propia exención sobre su parte — el techo práctico del matrimonio puede rondar los $12M.
Capa 2 — IVA: exento por naturaleza (art. 9, fracc. II)
La enajenación de construcciones destinadas a casa habitación está exenta de IVA — y el suelo lo está siempre (fracc. I). La venta de tu casa no causa IVA sin importar el monto ni cuántas veces la hagas. Contraste que da perspectiva: el local comercial o la oficina sí causan IVA sobre la construcción — otra razón estructural por la que la vivienda es el activo consentido de la persona física (el argumento completo de a nombre de quién comprar).
Capa 3 — la estatal: aquí decide dónde está el inmueble
La Ley del IVA (art. 43) permite a los estados cobrar un impuesto cedular a las personas físicas sobre la ganancia por enajenar inmuebles ubicados en su territorio — un gravamen adicional e independiente del ISR federal, que se causa donde está el inmueble aunque tú vivas en otro estado. Hoy lo tienen establecido cuatro entidades: Chihuahua, Guanajuato, Quintana Roo y Yucatán, en todos los casos a tasa del 5% sobre la ganancia (confianza moderada-alta; otras entidades como Guerrero, Nayarit u Oaxaca tienen cedulares en otras cédulas — arrendamiento, actividades — sin que conste el de enajenación, y las leyes de hacienda estatales cambian: verifica la de tu estado al momento de operar). Dos consuelos para quien vende en esos cuatro: las leyes estatales suelen espejear la exención de casa habitación del ISR federal (Guanajuato lo hace expresamente), y el cedular pagado es deducible contra tu ganancia federal (art. 121, fracc. III LISR). En el resto del país — Nuevo León, CDMX, Jalisco, Estado de México y la gran mayoría — el vendedor no enfrenta capa estatal alguna: solo las federales, que como vimos pueden ser cero. El ISAI que sí existe en todos lados lo paga el comprador, no tú. Resultado en el escenario limpio: casa habitación acreditada + ganancia bajo 700 mil UDIS + tres años desde la última exención + inmueble fuera de los cuatro estados con cedular = $0 de ISR, $0 de IVA, $0 estatal.
¿Vas a vender — o deberías reordenar antes de vender?
El diagnóstico previo determina tu escenario exacto: exención aplicable y su remanente de tres años, copropiedad y su multiplicador, deducciones documentables del excedente, y la capa estatal de tu entidad. Y cuando los requisitos aún no se cumplen — comprobantes en el domicilio equivocado, exención usada hace dos años, titularidad subóptima — el calendario y la estructura se corrigen antes de listar, no en la notaría. Meses de anticipación valen literalmente millones en esta operación.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas veces puedo usar la exención?
Sin límite de por vida — el candado es de frecuencia: una vez cada tres años. Para patrimonios con varias propiedades, la secuencia de ventas (cuál se vende como casa habitación y cuándo) es una decisión de calendario con impacto de millones.
¿La casa de descanso o el terreno califican?
No: la exención es para 'la' casa habitación — la que habitas y puedes acreditar. La segunda vivienda tributa con las deducciones del 121; el terreno solo (sin construcción habitacional) tampoco tiene la exención de ISR, aunque el suelo esté exento de IVA. Cada activo con su plan de salida.
Vivo en la casa pero está a nombre de mi mamá, ¿quién exenta?
Exenta el propietario que la habita y lo acredita — si tu mamá vive ahí y es su casa habitación, la exención es suya al vender. Si el plan es que la vendas tú, la transmisión previa (donación en línea recta, exenta de ISR con sus formalidades) más el periodo de habitación acreditable a tu nombre se estructura con anticipación — es el ejemplo de libro de por qué la planeación patrimonial es cuestión de calendario.
¿Qué retiene el notario si aplico la exención?
Nada de ISR por la porción exenta — el notario aplica la exención directamente en la escritura cuando acreditas los requisitos, y solo calcula y entera sobre el excedente si lo hay. Por eso los papeles se llevan a la notaría resueltos: el notario que no puede acreditar tu exención está obligado a retener como si no existiera.
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