El régimen de arrendamiento esconde la opción más generosa del sistema para personas físicas: restar el 35% de tus ingresos sin comprobar un solo peso, más el predial completo — la llamada deducción opcional o "ciega" (art. 115 LISR, segundo párrafo). Para el rentista típico, cuyos gastos reales rara vez llegan al 20% de las rentas, es dinero regalado por diseño legislativo. Y sin embargo, la mitad de los arrendadores ni sabe que existe y la otra mitad la aplica sin haber corrido nunca el comparativo.
Las dos rutas del art. 115
Ruta A — deducciones reales: predial, gastos de mantenimiento y conservación (no las mejoras, que se capitalizan), intereses reales de créditos para comprar o construir el inmueble, salarios y comisiones pagados, primas de seguros, y la depreciación de las construcciones al 5% anual. Con requisitos completos: CFDI, medios de pago, papeles de trabajo.
Ruta B — deducción ciega: 35% de los ingresos por rentas + el predial pagado, sin comprobar nada más. Cero facturas que perseguir, cero requisitos que cuidar, cero discusión en auditoría sobre si el mantenimiento era deducible o mejora capitalizable — la simplicidad como beneficio fiscal en sí misma.
El comparativo que decide (con números de verdad)
Departamento rentado en $30,000 mensuales ($360,000 anuales), predial de $12,000. Ciega: deduces $126,000 + $12,000 = $138,000; base gravable $222,000. Real: ¿tus gastos comprobables del año — mantenimiento, seguro, y sobre todo la depreciación del 5% de la construcción y los intereses si hay crédito — superan $126,000? En inmuebles pagados y en buen estado, casi nunca. En inmuebles recién comprados a crédito o recién construidos, la ruta real puede ganar por los intereses y la depreciación juntos. La regla práctica: inmueble pagado y estabilizado → ciega; inmueble apalancado o construcción nueva → corre los números cada año, porque la opción se ejerce y puede reevaluarse por ejercicio.
¿Rentas inmuebles y nunca has corrido este comparativo?
Strategium modela tu portafolio de rentas completo — régimen óptimo, ciega vs. real por inmueble, IVA cuando aplica, y la pregunta de fondo: si tu escala ya amerita estructura societaria o el régimen de persona física sigue siendo imbatible. Para portafolios de departamentos, la respuesta suele sorprender en ambas direcciones.
Los matices que el resumen de 60 segundos omite
- El IVA va por cuerda separada: casa habitación rentada está exenta de IVA; locales, oficinas y bodegas causan 16% — y ahí el arrendador factura con IVA, lo entera, y su acreditamiento depende de sus gastos con IVA. La ciega es un concepto de ISR: no te libera de nada en IVA.
- Amueblado cambia el juego: la renta de casa habitación amueblada pierde la exención de IVA — el detalle que más multas silenciosas genera en los departamentos ejecutivos y las rentas tipo Airbnb (que además, según el modelo, pueden ser actividad empresarial con servicios, no arrendamiento — otro régimen, otras reglas, otra plataforma reteniéndote).
- Las mejoras no se pierden en la ciega para siempre: se capitalizan al costo del inmueble y las recuperas vía las deducciones del art. 121 cuando vendas — otra razón para guardar cada CFDI de obra aunque hoy deduzcas a ciegas.
- Retención cuando rentas a personas morales: tu inquilino empresa te retiene ISR (10%) — acreditable en tus provisionales; no es costo extra, pero sí flujo y conciliación que cuidar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar la ciega en unos inmuebles y la real en otros?
La opción se ejerce por la totalidad de tus ingresos del capítulo en el ejercicio — no por inmueble. Por eso el comparativo se corre sobre el portafolio completo, y por eso a veces conviene separar titularidades dentro de la familia cuando los perfiles de gasto son muy distintos.
¿La ciega aplica si rento a través de una empresa propia?
La ciega es del régimen de arrendamiento de personas físicas. Si el inmueble está en una sociedad, la moral deduce gastos reales y depreciación con sus propias reglas. Es parte del comparativo estructural: la ciega es uno de los argumentos más fuertes para mantener inmuebles de renta a nombre de persona física.
¿Airbnb es arrendamiento con derecho a ciega?
El hospedaje con servicios (limpieza, plataforma, estancias cortas) se acerca más a actividad empresarial que a arrendamiento puro — con IVA al 16%, ISH estatal y retenciones de plataforma. El modelo de negocio define el régimen, no el tipo de inmueble; clasificarlo mal es acumular contingencia en tres impuestos a la vez.
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