Vas a vender tu casa: el número que debes conocer antes de salir al mercado (no en la notaría)

La escena que ningún vendedor olvida: firma de escritura, comprador listo, y el notario informa que del precio se retienen cientos de miles de pesos de ISR que nadie presupuestó. La operación se tensa o se cae — y las alternativas que existían tres meses antes ya no caben en la mesa. La regla profesional es una sola: el cálculo del impuesto se pide antes de listar la propiedad, no el día de la firma.

Primera línea de defensa: la exención de casa habitación

Si vendes la casa donde vives, el art. 93, fracc. XIX, inciso a) exenta la ganancia hasta 700,000 UDIS — aproximadamente $6 millones con la UDI actual (estimado, la UDI se mueve a diario) — con dos requisitos: acreditar ante notario que es tu casa habitación (comprobantes de servicios, identificación, domicilio fiscal) y no haber aplicado la exención en los tres años previos, lo que el notario verifica. Vendes en $8M lo que costó $3M: ganancia de $5M, bajo el techo — cero ISR si calificas. Solo el excedente del techo, cuando existe, entra al cálculo con deducciones.

Segunda línea: las cuatro deducciones del art. 121

Para la ganancia gravada (segunda casa, local, terreno, o el excedente de la exención), la base no es el precio — es la utilidad tras deducir:

• Costo comprobado de adquisición, actualizado por inflación — con el matiz técnico que cambia resultados: la construcción se disminuye 3% por año transcurrido (nunca por debajo del 20% del costo) y luego se actualiza; el terreno solo se actualiza. En inmuebles viejos, la actualización juega fuerte a tu favor.
• Mejoras, ampliaciones y construcciones — con sus comprobantes. La remodelación de $800 mil sin CFDI es una deducción muerta: guarda las facturas de cada obra desde hoy, aunque no pienses vender.
• Gastos notariales, impuestos y derechos pagados por la adquisición (incluido el ISAI que pagaste al comprar) y los avalúos.
• Comisiones y mediaciones — lo del broker, al comprar y al vender, con factura.

Lo que se puede hacer con tiempo (y no en la notaría)

Con meses de anticipación caben movimientos que el día de la firma ya no: reunir o reponer comprobantes de mejoras, acreditar correctamente la casa habitación (los comprobantes a nombre del cónyuge equivocado son un clásico evitable), evaluar si conviene esperar a cumplir el plazo de tres años de la exención anterior, revisar la copropiedad (cada copropietario aplica su exención y su tarifa — a veces conviene reordenar la titularidad antes, con sus propios costos), y modelar la acumulación de la ganancia en la anual, donde el cálculo del notario es pago provisional y tu situación real puede devolverte dinero. Ninguna de estas es exótica; todas requieren calendario.