Rentas vivienda sin amueblar: no cobres IVA — la exención del artículo 20 y las tres formas de perderla sin darte cuenta

Si rentas departamentos o casas para habitarse, sin amueblar, la ley te saca del IVA por completo: no lo trasladas, no lo declaras por esa actividad, tu inquilino no lo paga (art. 20, fracc. II de la LIVA). Es una exención de diseño social — abaratar la vivienda — que beneficia directamente al rentista... hasta que uno de tres errores comunes la destruye retroactivamente, con el 16% de todas las rentas cobradas convertido en crédito fiscal a tu cargo. Aquí la exención completa, con sus fronteras exactas.

Qué cubre la exención

El uso o goce temporal de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación. La palabra que trabaja es destino: lo que importa es que el inmueble se use como vivienda — el contrato debe decirlo, y la realidad debe confirmarlo. Cubre la casa, el departamento, y los accesorios que naturalmente la acompañan (el cajón de estacionamiento y la bodega rentados como parte de la vivienda siguen el destino de ésta). No exige que el inquilino sea persona física de a pie: una empresa que renta un departamento para que lo habite su directivo sigue siendo destino habitacional — aunque aquí conviene blindar el contrato con precisión, porque es la zona donde la autoridad husmea.

Las tres formas de perderla

1. Amueblar. El inmueble que se otorga amueblado pierde la exención — el reglamento de la LIVA lo dice sin rodeos, y la lógica es que el amueblado se acerca al hospedaje. La frontera práctica: la cocina integral y los closets fijos son parte del inmueble; la recámara, sala y comedor "incluidos" son mobiliario que grava toda la renta al 16%. Si tu modelo es el departamento ejecutivo amueblado, no estás en esta exención — precio y contrato deben saberlo desde el día uno.

2. El uso mixto sin separar. El local con vivienda arriba, la casa-consultorio, el inmueble parcialmente comercial: la exención aplica solo a la porción habitacional — la comercial causa 16%. Contrato único con renta única = discusión perdida sobre proporciones; la práctica correcta separa contraprestaciones (idealmente contratos) con una asignación defendible por metros o avalúo.

3. Convertirse en hospedaje sin aceptarlo. Estancias cortas con limpieza, plataforma y servicios — el modelo Airbnb — no es arrendamiento de casa habitación: es hospedaje/actividad empresarial, con IVA al 16%, impuesto estatal al hospedaje y retenciones de plataforma. Rentar "por noches" bajo un contrato que dice casa habitación no cambia la naturaleza: la acumulación de servicios la cambia por ti.

La operación correcta, en corto

Contrato que fija el destino habitacional expresamente (y prohíbe el cambio de uso sin consentimiento); CFDI de arrendamiento exento — la exención no te exime de facturar, te exime del impuesto; y consistencia entre contrato, comprobante y realidad — porque la exención se pierde por los hechos, no por los papeles. Nota final que sorprende a muchos: exento no significa invisible — las rentas se declaran completas en tu ISR (donde vive tu otra gran decisión), y el IVA de tus gastos del inmueble no es acreditable: es el precio estructural de estar exento, y en vivienda casi siempre es un gran negocio pagarlo.