La escena se repite cada año en San Antonio, Houston y Miami: la familia mexicana encuentra la casa, le gusta, y firma "la clásica" — escritura directa a nombre de papá y mamá. Nadie les dijo que acaban de aceptar dos contingencias fiscales estadounidenses que pueden costar más que la casa misma. Ambas se previenen con estructura; ninguna se corrige barato después.
Contingencia 1: el estate tax (hasta 40% al morir)
Estados Unidos cobra un impuesto sucesorio sobre los bienes situados en su territorio. Para sus ciudadanos y residentes, la exención es multimillonaria y casi nadie lo paga. Para el extranjero no residente — tu caso — la exención es ridícula: 60 mil dólares. Todo lo que exceda tributa con tarifa progresiva que alcanza el 40%. Una casa de $1.5 millones a nombre directo de un mexicano puede generar una factura sucesoria de cientos de miles de dólares — pagadera antes de que los herederos puedan disponer del bien, con declaración estadounidense de por medio.
Contingencia 2: FIRPTA (15% de retención al vender)
Cuando un extranjero vende un inmueble en EE.UU., el comprador está obligado a retener por regla general el 15% del precio bruto de venta — no de la ganancia: del precio completo, sin deducciones. El impuesto real se ajusta después con la declaración, pero el golpe de flujo es inmediato y la devolución del exceso toma su tiempo. Hay excepciones puntuales (vivienda de uso del comprador bajo ciertos montos) y mecanismos para reducir la retención, pero la regla general es la que es.
La estructura básica: sacar a las personas físicas de EE.UU.
Una alternativa probada — no la única, y no óptima para todos los casos — funciona así: se constituye una entidad mexicana (una S. de R.L., por ejemplo, útil también por su tratamiento en EE.UU.), que a su vez constituye una LLC estadounidense, y es la LLC quien compra la casa. La familia nunca aparece como propietaria en Estados Unidos — es socia de una entidad mexicana.
El efecto sucesorio es la joya: cuando llegue el momento de transmitir, no se transmite la casa (bien situado en EE.UU.) sino las partes sociales de la entidad mexicana (bien situado en México). Y en México, la herencia está exenta de ISR para los herederos, y la donación entre cónyuges, ascendientes y descendientes en línea recta también (art. 93, fraccs. XXII y XXIII LISR). El impuesto sucesorio estadounidense simplemente no alcanza la operación, porque la propiedad de una sociedad extranjera no es un bien situado en EE.UU.
¿Ya tienes propiedad en EE.UU. a nombre propio — o estás por comprar?
Antes de comprar, la estructura cuesta una fracción y resuelve todo. Después de comprar, migrar la propiedad a una estructura tiene costos fiscales de transmisión que hay que modelar contra el riesgo sucesorio. Strategium diseña la arquitectura completa — entidad mexicana, LLC, tratamiento en ambos países y su mantenimiento anual — para familias con patrimonio binacional.
Las letras chicas que el reel de Instagram no te cuenta
- El ISR operativo estadounidense no desaparece. Si la casa se renta o se vende con ganancia, esa utilidad tributa en EE.UU. de todos modos — la estructura resuelve sucesión y orden, no elimina el impuesto sobre la renta de fuente estadounidense. Según la configuración (LLC transparente o corporación), cambian tarifas, retenciones y declaraciones: esa elección es el corazón técnico del diseño.
- México ve todo. La entidad mexicana consolida los efectos en tu jurisdicción: contabilidad, posibles ingresos acumulables y las obligaciones informativas de estructuras extranjeras. Bien llevado, es precisamente lo que quieres — todos los efectos fiscales concentrados donde vives y donde las exenciones familiares te protegen.
- El mantenimiento importa. Una estructura sin actas, sin contabilidad y sin declaraciones es una estructura que se desmorona cuando más la necesitas — en la auditoría o en la sucesión. El costo anual de mantenerla viva es parte del análisis de entrada.
- Uso personal de la casa: si la propiedad de la entidad la usa la familia sin renta, hay temas de dividendo presunto y valor de mercado que se administran con contratos — detalle técnico, solución conocida, pero hay que ejecutarla.
Preguntas frecuentes
¿La LLC sola (sin entidad mexicana) no resuelve lo mismo?
Una LLC unimiembre es fiscalmente transparente en EE.UU.: para el estate tax es como si la casa siguiera a tu nombre. El bloqueo sucesorio lo da la entidad no estadounidense en la cadena — por eso la pieza mexicana (o una corporación extranjera) es la que hace el trabajo.
¿Esto es evasión?
No: es elección de vehículo, expresamente reconocida en ambos sistemas. Los impuestos operativos (renta, ganancia de venta) se pagan donde corresponde; lo que la estructura evita es un impuesto sucesorio que grava la forma de tenencia — cambiar la forma de tenencia es exactamente la respuesta que el propio sistema contempla.
Ya tengo la casa a mi nombre y tengo 70 años, ¿qué hago?
Modelar tres rutas con números: mantener y fondear el riesgo con seguro de vida, transmitir en vida a una estructura (con sus costos de FIRPTA/ganancia), o combinaciones con copropiedad y planeación testamentaria en ambos países. A esa edad la respuesta correcta depende de salud, valor del bien y liquidez familiar — es un análisis actuarial-fiscal, no un machote.
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